of 8

INTERPIERRE PARIS * * RCS PARIS

0 views
All materials on our website are shared by users. If you have any questions about copyright issues, please report us to resolve them. We are always happy to assist you.
Share
Description
NOTE D'INFORMATION INTERPIERRE Société civile de placement immobilier 8 rue Auber, PARIS Tel * Fax * RCS PARIS
Transcript
NOTE D'INFORMATION INTERPIERRE Société civile de placement immobilier 8 rue Auber, PARIS Tel * Fax * RCS PARIS Octobre 2005 N O T E D I N F O R M A T I O N SOMMAIRE Page Introduction.. 2 I Conditions générales de souscription des parts.. 3 II Modalités de sortie... 4 III Frais IV Fonctionnement de la société. 5 V Administration, contrôle, information... 7 Visa de l Autorité des Marchés Financiers (AMF)... 8 INTRODUCTION 1 - RENSEIGNEMENTS SUR LES FONDATEURS La SCPI INTERPIERRE (anciennement PROPIERRE) a été fondée en mai 1991 par les AGF, le GAN, le groupe VICTOIRE, GENERALI et la Compagnie Financière Edmond de Rothschild, pour constituer un patrimoine immobilier locatif en Israël. L assemblée générale du 20 avril 2005 a décidé d élargir le champ des investissements à la France et au reste de l Europe et celle du 14 septembre 2005 a décidé la mise en œuvre de cette nouvelle stratégie avec l approbation de la réouverture du capital et l adoption d une nouvelle dénomination sociale, Interpierre, qui symbolise la diversification internationale désormais recherchée. INTERPIERRE est gérée par SOPARGEM, SA au capital de , agréée comme société de gestion de SCPI par la Commission des Opérations de Bourse (devenue Autorité des Marchés Financiers) sous le numéro SG-SCPI Sopargem, dont le président et directeur général est Alain PERROLLAZ est une filiale à 99,9% de la foncière PAREF. Paref est dirigée par Hubert LÉVY-LAMBERT, fondateur et principal actionnaire. Sopargem assure de manière intégrée tout ce qui concerne la recherche des capitaux, la recherche des immeubles et la gestion locative (encaissement des loyers, révision des baux, gestion courante du patrimoine). Sopargem gère également PIERRE 48, SCPI à coupon zéro qui investit dans des biens occupés en loi de 48 et assimilés et NOVAPIERRE 1, SCPI qui investit principalement dans les murs de magasins. 2 - CARACTÉRISTIQUES ET OBJECTIFS DE LA SOCIÉTÉ INTERPIERRE a pour objet de constituer un patrimoine immobilier locatif composé principalement d immobilier d entreprise (bureaux, locaux d activités, etc.), situés en France, en Europe et en Israël. Le patrimoine représente m² à la date de la présente note et est exclusivement situé en Israel, conformément à la vocation antèrieure de la société ; il est estimé K. Le taux d occupation financier s élevait à 75 % au 31 décembre Compte tenu du rendement moyen des investissements envisagés, qui varie actuellement de 6 à 10 % suivant la qualité des emplacements et des locataires, il est prévu qu Interpierre distribue, en phase de croisière, c est-à-dire à partir de 2007, un dividende de l ordre de 6 % par an du prix de la part en début d exercice, sous forme d acomptes trimestriels en fonction des résultats obtenus. Ce dividende n est assorti d aucune garantie. Les performances réalisées par la SCPI depuis l origine ne sont pas représentatives de celles attendues dans le cadre de la nouvelle orientation d investissement adoptée. Les revenus distribués par part se sont élevés à 60 $ en 2000 et 2001, 30 $ en 2002, 12 $ en Aucun revenu n a été distribué en Les biens détenus aujourd hui en Israël ont en effet subi des baisses de loyer importantes, mais ils ont été corrélativement réévalués à la baisse : ils peuvent donc constituer une source de plus-values dans le futur, avec l amélioration attendue de la situation géopolitique et la reprise de l économie locale. Pour assurer le meilleur choix et garantir l'indépendance du processus de décision, toutes les acquisitions seront soumises par la société de gestion à un comité d'investissement dont les membres seront nommés par le conseil de surveillance. De façon exceptionnelle depuis 2003, l ensemble des membres du conseil de surveillance participent aujourd hui aux décisions d investissement, comme précisé à l article 18 des statuts, mais cette situation devrait évoluer dans le futur avec l entrée de nouveaux associés. Pour profiter au mieux des opportunités, l'assemblée générale du 26 juin 2000 a autorisé la société de gestion, sous le contrôle du comité d'investissement, à recourir à des lignes de crédit avec ou sans sûretés réelles et à procéder à des acquisitions payables à terme, dans la limite globale de 2 fois les fonds propres. Les lignes de crédit permettent de signer des promesses sans avoir à détenir et conserver en caisse le prix de l'opération pendant toute la durée de la promesse et de financer temporairement des acquisitions. Le crédit n a pas été utilisé dans le cadre des investissements en Israël, les opportunités ne s étant pas présentées. Le crédit est utilisé dans le cadre d une première opération en région parisienne. Conformément à l article du règlement général de l AMF, la société de gestion ne peut, au nom de la SCPI, contracter des emprunts, assumer des dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme, si ce n'est dans la limite d'un montant maximum. L'assemblée générale des associés fixe ce montant de telle sorte qu'il soit compatible avec les capacités de remboursement de la société civile de placement immobilier sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d'engagement pour les acquisitions payables à terme. 3 - CAPITAL INTERPIERRE est une SCPI à capital variable, dans la limite du capital statutaire, fixé à 20 M depuis l assemblée extraordinaire du 28 septembre Le nominal des parts est de 500. Le capital initial, souscrit en 1991, s élevait à la contrevaleur de 175 K. Le capital effectif au 31 décembre 2004 était de 3 M. 4 - RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS Dans leurs rapports entre eux, les associés sont tenus des dettes et obligations sociales au prorata du nombre de parts leur appartenant. -2 La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société civile a été préalablement et vainement poursuivie. Par dérogation à l'article 1857 du Code civil et conformément à l article L du Code monétaire et financier, la responsabilité de chaque associé à l'égard des tiers est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. La société de gestion a souscrit pour le compte de la SCPI un contrat d assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire. 5 - OBSERVATIONS IMPORTANTES Avant de souscrire, l'investisseur doit prendre en compte les facteurs importants ci-après. Durée de placement : comme toute SCPI, Interpierre n'est pas un placement de trésorerie mais un placement patrimonial à moyen terme. Une durée minimum de 5 ans est donc recommandée. Une durée plus longue permet de bénéficier au mieux de la diminution progressive de l'imposition sur les plus-values immobilières en France suivant la durée de détention. Rendement : en phase de croisière, Interpierre envisage de distribuer un dividende de l ordre de 6 %. Ce dividende n est naturellement pas garanti : il dépend des investissements réalisés pour rééquilibrer le patrimoine, du taux d occupation des biens acquis et des révisions éventuelles de baux lors de leurs échéances. Prix des parts : d après la loi, la valeur des parts de SCPI est fixée par la société de gestion dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution de leur patrimoine, déterminée comme il est dit plus bas. Cette valeur peut donc fluctuer d une année sur l autre en fonction des variations du marché immobilier. Liquidité : le rachat des parts n est pas garanti. La possibilité de rachat dépend de l existence de demandes de souscription ou d un fonds de remboursement suffisant. Afin de contribuer à la liquidité du marché des parts, l'assemblée générale d avril 2004 a décidé de vendre une partie du patrimoine détenu pour alimenter un fonds de remboursement. Ce fonds peut être porté par l assemblée générale jusqu à 10% des actifs, afin d amortir d éventuels déséquilibres temporaires entre les souscriptions et les retraits. CHAPITRE I CONDITIONS GENERALES DE SOUSCRIPTION DES PARTS 1 - MODALITÉS DE SOUSCRIPTION ET DE VERSEMENT A) Dossier de souscription Un dossier complet est remis à tout souscripteur éventuel, contenant : - la note d'information ayant reçu le visa de l Autorité des Marchés Financiers, complétée le cas échéant de sa dernière actualisation, - les statuts de la société, - un bulletin de souscription en double exemplaire, dont l'un doit être conservé par le souscripteur et comporter au verso les conditions de l'émission en cours, - le dernier rapport annuel, - le dernier bulletin trimestriel. B) Modalités de versement Le bulletin de souscription doit parvenir à la société de gestion, complété et signé, accompagné d'un chèque du montant de la souscription en cas de paiement comptant ou de 25% à titre de réservation en cas de recours au crédit, le solde devant être libéré à la fin du mois suivant la date de réception du bulletin de souscription. A défaut de libération dans ce délai, la souscription pourra être annulée par la société de gestion, à charge pour elle de restituer au souscripteur le montant des versements déjà effectués, sans intérêt et sans frais. C) Lieux de souscription et de versement Les souscriptions et versements sont reçus au siège de la société, ainsi qu'auprès de divers banques et conseils en gestion de patrimoine dont la liste peut être obtenue auprès de la société de gestion. 2 - CONDITIONS DE SOUSCRIPTION Prix de souscription : le prix de la part est indiqué sur le bulletin trimestriel et sur le bulletin de souscription. Date d'entrée en jouissance : le premier jour du deuxième mois suivant la réception intégrale des fonds par la société. Minimum de souscription : 10 parts pour les associés nouveaux ; pas de minimum pour les anciens. Libération : les parts doivent être libérées en totalité à la souscription en cas de paiement comptant (25% en cas de recours au crédit, lequel devra être justifié par la copie de la demande de prêt). 3 - PARTS SOCIALES Valeur nominale : la valeur nominale des parts est égale à 500 selon les statuts. Forme des parts : les parts sociales sont nominatives. Les droits de chaque associé résultent exclusivement de son inscription sur le registre des associés. Les associés reçoivent un certificat numéroté, revêtu de la signature de la société de gestion. 4 - MODALITÉS DE CALCUL DU PRIX DE SOUSCRIPTION Le prix de souscription est la somme de la valeur nominale, fixe, et de la prime d'émission, variable, et de la commission de souscription : - la prime d'émission est acquise à la SCPI au même titre que la valeur nominale. Elle sert à amortir les frais de constitution, de réalisation d'augmentation de capital et d'acquisition du patrimoine. Son évolution permet de sauvegarder les intérêts des associés anciens en évitant que l arrivée progressive de nouveaux associés ne réduise la valeur de leurs parts par dilution. - la commission de souscription, au plus égale à 10 % HT du prix d émission, est acquise à la société de gestion pour couvrir les frais de recherche et d investissement des capitaux, comme indiqué au chapitre III ci-après. Cette commission est provisoirement ramenée à 6 % HT pour faciliter le redémarrage de la SCPI. L'article 7 des statuts donne à la société de gestion tous pouvoirs pour fixer, dans les conditions déterminées par la loi, le prix et les modalités de souscription des parts nouvelles. -3 L'article L du Code Monétaire et Financier dispose que le prix de souscription des parts doit être compris dans une fourchette de plus ou moins 10% autour de la valeur de reconstitution de la société, sauf justification notifiée à l Autorité des Marchés Financiers dans des conditions fixées par l'arrêté du 20 juillet La valeur de reconstitution est la somme de la valeur de réalisation et des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la société (frais d'acquisition des immeubles et commission de souscription). La valeur de réalisation est la somme de la valeur vénale des immeubles, déterminée par expertise, et de la valeur nette des autres actifs de la société. Ces valeurs sont approuvées par l'assemblée générale annuelle. En cours d exercice, et en cas de nécessité, le Conseil de surveillance peut autoriser la modification de ces valeurs, sur rapport motivé de la société de gestion. L évolution du prix d émission de la part fait l objet d une information dans le bulletin trimestriel et le BALO. Les conditions de souscription au 21 OCTOBRE 2005 sont : Jusqu au 31 mars 2006 : Prix de souscription : 726 Valeur nominale : 500 Prime d émission : 183 Commission de souscription : 43 A partir du 1er avril 2006 : Prix de souscription : 726 Valeur nominale : 500 Prime d émission : 153,40 Commission de souscription : 72,60 C H A P I T R E II MODALITÉS DE SORTIE 1 - DISPOSITIONS GÉNÉRALES L'associé qui désire se défaire de ses parts peut opérer soit un retrait, en demandant à la société le rachat de ses parts, soit une cession, en les vendant à un tiers. La société de gestion ne perçoit aucune commission sur les retraits ni sur les cessions. Pour la répartition des revenus imposables, le vendeur est considéré comme ayant eu jouissance jusqu'à la fin du mois de l enregistrement du transfert de ses parts et l'acheteur à partir du premier jour du mois suivant. 2 - RETRAITS Les demandes de retraits sont adressées à la société de gestion par lettre recommandée avec avis de réception. Elles sont traitées par ordre chronologique, étant observé que la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Conformément à l'article 7 des statuts, trois cas peuvent se présenter : a) les souscriptions excèdent les retraits : la société rachète immédiatement les parts pour les annuler. Le prix de retrait est égal au prix de souscription en vigueur, diminué de la commission de souscription. Il est indiqué sur le bulletin trimestriel. Il s élève à 683 au 21 OCTOBRE 2005 et jusqu au 31 mars A partir du 1er avril 2006, il sera de 653,40 si le prix d émission reste inchangé. Les demandes de retrait sont traitées à la fin de chaque mois et les fonds sont envoyés aussitôt aux retrayants, de telle sorte que le délai d exécution moyen est de 15 jours. b) le retrait n'a pu avoir lieu au bout de un mois : la société de gestion propose à l'associé de faire racheter ses parts sur le fonds de remboursement, si les sommes disponibles dans le fonds sont suffisantes. Le prix de rachat par le fonds est alors égal à la valeur de réalisation en vigueur moins 10% (soit 641 à la date de la présente note), sauf décision de diminution du prix de la part en application de l article L du Code monétaire et financier ou autorisation de l Autorité des Marchés Financiers en application de l article du règlement général de l AMF. Dans l hypothèse où le fonds est vide, il sera constitué ou reconstitué dès que possible (cf. ciaprès). c) les demandes de retrait en attente depuis plus de 12 mois excèdent 10% des parts : la société de gestion en informe sans délai l Autorité des Marchés Financiers et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois pour statuer sur la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. Ce cas ne peut se produire que si le fonds de remboursement est vide. Fonds de remboursement : Pour veiller à la liquidité du marché des parts, la société de gestion avait constitué, après approbation de l assemblée générale des associés, un fonds de remboursement qui est aujourd hui presque vide. La société de gestion va le reconstituer dès que possible par cession partielle du patrimoine, à hauteur du montant approuvé par l assemblée générale du 28 avril 2004, à savoir la contrevaleur en euro de $, soit environ à la date de la présente note. Le décret du 1er juillet 1971 modifié stipule que les SCPI peuvent vendre chaque année au plus 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine (avec possibilité de report et cumul sur 3 exercices de cette limite en cas de non utilisation) à condition que les biens vendus aient été détenus 6 ans au moins, ce qui est le cas de l ensemble des biens détenus par Interpierre en Israël. Capital effectif minimum : les retraits ne peuvent faire descendre le capital effectif en dessous de 90% du capital effectif à la clôture de l'exercice précédent, de 10% du capital statutaire (soit ) ou du capital minimum légal des SCPI. 3 - CESSIONS DE PARTS Les parts peuvent être acquises ou cédées sans autre intervention de la société de gestion que la régularisation du transfert des parts, sous réserve, si l'acquéreur n'est pas associé, de son agrément par la société de gestion dans les cas prévus à l'article 10 des statuts. Cet agrément résulte, soit d'une notification, soit du défaut de réponse dans le délai de deux mois à compter de la réception de la demande faite à la société de gestion par lettre recommandée avec avis de réception. La société de gestion n'a pas l'intention, sauf circonstances exceptionnelles, de refuser l'agrément aux demandes de cession qui lui sont soumises. Conformément à la loi, en cas de refus d'agrément, des mesures ont été prévues à l'article 10 des statuts. La cession doit être signifiée à la société de gestion, accompagnée du ou des certificats représentant les parts cédées -4 et de la justification du paiement au Trésor du droit d'enregistrement (actuellement 4,80% du prix de cession augmenté d un droit de timbre fixe). Conformément à l article L du Code monétaire et financier, la cession est opposable à la société et aux tiers dès son inscription sur le registre des associés. C H A P I T R E III FRAIS La rémunération de la société de gestion est fixée par l'article 17 des statuts. Elle comprend les commissions forfaitaires suivantes : - Lors des souscriptions : une commission de souscription au plus égale à 10 % HT du prix de souscription des parts, destinée à couvrir les frais exposés pour la recherche et l investissement des capitaux. Cette commission est réduite à 6 % jusqu au 31 mars 2006 pour favoriser la collecte à l occasion de la réouverture du capital. - Pour l administration de la société : une commission de gestion au plus égale à 12 % HT des recettes de la société (produits locatifs HT encaissés et produits financiers nets). Cette commission sera réduite à 8 % HT pour les biens détenus en France. En contrepartie de cette rémunération, la société de gestion supporte tous les frais de personnel, bureau, déplacements et autres moyens engendrés par l'administration courante de la société, la gestion des biens sociaux, la distribution des résultats, l'information des associés, la préparation et la tenue des conseils et des assemblées, à l'exclusion de toutes autres dépenses qui sont prises en charge par la société. - Lors des sorties : la société de gestion ne perçoit aucune commission sur les retraits ou cessions de parts. Précisons en outre que les retraits ne donnent pas lieu à paiement de droit d enregistrement, conformément à la législation fiscale en vigueur. Le droit d enregistrement s applique en revanche aux cessions au taux actuel de 4,80%. La société de gestion ne perçoit aucune autre rémunération, sauf décision contraire de l'assemblée générale des associés, prise conformément aux dispositions de l'article L du Code monétaire et financier. C H A P I T R E IV FONCTIONNEMENT DE LA SOCIÉTÉ 1 - RÉGIME DES ASSEMBLÉES Les assemblées générales sont convoquées dans les conditions prévues au titre IV des statuts. Les associés sont convoqués aux assemblées générales par un avis inséré au Bulletin des Annonces Légales et Obligatoires (BALO) et par lettre ordinaire. Les associés peuvent demander à être convoqués par lettre recommandée, en payant les frais correspondants. Le délai entre la date de l'insertion au BALO ou la date de l'envoi des lettres, si elle est postérieure, et la date de l'assemblée est au moins de 15 jours sur première convocation et de 6 jours sur convocation suivante. Les décisions des assemblées générales sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés ou votant par correspondance. -5 Conformément au décret d
Related Search
Advertisements
Related Docs
View more...
We Need Your Support
Thank you for visiting our website and your interest in our free products and services. We are nonprofit website to share and download documents. To the running of this website, we need your help to support us.

Thanks to everyone for your continued support.

No, Thanks