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Rapport annuel

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Rapport annuel Sommaire Avant-propos 4 En point de mire: évolution des valeurs en Suisse 6 pistes pour une stratégie d investissement durable Perspectives des marchés immobiliers
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Rapport annuel Sommaire Avant-propos 4 En point de mire: évolution des valeurs en Suisse 6 pistes pour une stratégie d investissement durable Perspectives des marchés immobiliers 10 Le groupe de placement SUISSECORE Plus 14 Vue d ensemble du groupe de placement SUISSECORE Plus 15 Rapport annuel du groupe de placement SUISSECORE Plus 16 Comptes annuels du groupe de placement SUISSECORE Plus 18 Commentaires sur les comptes annuels du groupe de placement SUISSECORE Plus 20 Compte d exploitation 28 Annexe aux comptes annuels Organisation et principes de fonctionnement Principes de comptabilisation et d évaluation Autres informations Apport en nature 36 Rapport de l organe de révision 40 Glossaire et impressum 42 SOMMAIRE 3 4 Avant-propos a la cote dans le monde entier et les placements immobiliers directs sont également très recherchés en Suisse. Le mar- L immobilier ché immobilier suisse a connu un essor impressionnant grâce à la combinaison de taux d intérêt bas, d une forte immigration et d un faible chômage. Si une bulle semble être en train de se former dans le segment des appartements en propriété et des maisons individuelles, rien de tel n a pour l instant été observé dans le segment des immeubles de rapport. Les placements immobiliers suisses sont réputés stables, mais le marché est en réalité très volatil. Alors que l on s attendait encore à une hausse des taux et donc à une décote sur les prix immobiliers au début de l année, les valorisations ont à nouveau pu être révisées à la hausse. Les attentes de rendement devront être revues à la baisse si les taux restent stables au bas niveau actuel, ce qui semble très probable. La fondation ECOREAL réagit aux turbulences du marché avec une approche de gestion de fortune éprouvée depuis des années. Le cercle des investisseurs du groupe de placement SUISSECORE Plus se compose actuellement de 45 institutions de prévoyance, contre 17 au début de l exercice. Les promesses de capital sont ainsi passées de CHF 76 millions à CHF 245 millions. Environ 95% de ce capital a été appelé et investi; 32 objets ont été achetés et le portefeuille immobilier bien diversifié comprend 48 objets. Une caisse de pension a intégré son portefeuille immobilier dans la fondation sous la forme d un apport en nature et obtenu en contrepartie un nombre de parts correspondant. Un immeuble a été vendu avec un bénéfice durant l exercice. La deuxième phase du processus d investissement tactique a démarré avec l acquisition de deux projets de construction d appartements. Des parcelles de terrain à bâtir ont en outre été évaluées dans le but de développer des projets propres durant le prochain exercice. L objectif de la fondation est de constituer, au cours des trois ou quatre prochaines années, un portefeuille immobilier largement diversifié et focalisé sur le secteur résidentiel. L évolution positive des rendements observée jusqu ici devrait s atténuer légèrement ces deux prochaines années en raison des investissements dans des projets de construction, avant de remonter graduellement. Compte tenu de l évolution attendue, le thème de ce rapport annuel s intitule «Evolution des valeurs en Suisse pistes pour une stratégie d investissement durable». Un regard vers l avenir permet en effet de mieux appréhender les risques dès maintenant. La collaboration entre les organes de la fondation et avec les partenaires mandatés a été très fructueuse. Durant l exercice, le conseil de fondation s est attaché en priorité à optimiser les aspects de la gouvernance et de la conformité. Le processus de placement a par exemple été vérifié par un organe de contrôle externe indépendant. Durant l exercice, la direction a par ailleurs publié deux rapports de risque, élaboré un concept de durabilité pour la fondation et réalisé les travaux préparatoires en vue de l obtention du label «Best Board Practice». La confiance que nos investisseurs nous accordent nous conforte dans notre activité. Nous sommes convaincus que la Fondation de Placement Immobilier Suisse ECOREAL continuera de se développer. Jürg Häusler hans Jürg Stucki Président du conseil Directeur de fondation Zurich, le Avant-propos 5 En point de mire: évolution des valeurs en Suisse Pistes pour une stratégie d investissement durable L habitat en 2030 par Sabine Friedrich, dr sc., Membre de la commission de placement et du comité de swissfuture S wissfuture, la société suisse pour la recherche prospective, propose quatre scénarios d évolution des valeurs en Suisse à l horizon L impact de ces changements sur l aménagement du territoire et la planification urbaine a fait l objet d une étude approfondie. Plusieurs facteurs d influence sont transposés dans l avenir dans des variantes différentes, mais plausibles. Les grandes tendances planétaires comme l individualisation ou la croissance démographique sont des phénomènes pouvant être admis pour tous les scénarios. Les scénarios Ego, Clash, Balance et Bio Control se différencient principalement au niveau des deux facteurs principaux Expansion ou crise économique et Etat fort ou faible mais aussi du facteur prédominance de l individu ou de la collectivité. Comme corollaire de l évolution des valeurs, le scénario Ego basé sur l hypothèse d une croissance démographique et d un faible taux de chômage, esquisse la poursuite d un développement urbain marqué par la déterritorialisation. Les loyers élevés dans les centres économiques conduisent à l éviction de groupes à bas revenu. Le changement incessant des endroits à la mode, l avènement d une seule métropole du Plateau ou le transport d habitations modulables par hélicoptère sur les nouveaux sites ne sont que quelques exemples des phénomènes qui caractériseront la vie du futur. 6 Avec le scénario du Clash, un individualisme tout aussi marqué, mais couplé avec un ralentissement de la croissance économique conduit à un déclin de la classe moyenne. Les infrastructures se dégradent et les localités sont toujours plus nombreuses à devoir lutter pour préserver leur desserte. L opposition d enclaves résidentielles fermées, réservées à certaines classes sociales, et de quartiers difficiles ségrégés et dégradés dans les centres-villes font de la sécurité le facteur d implantation numéro un. Les banlieues deviennent des lieux d habitation privilégiés. Le scénario Bio Control brosse un tableau radicalement différent. La substance des bâtiments se détériore dans les centres-villes faute de moyens financiers pour les entretenir. Un aménagement du territoire normatif prescrit les zones qui doivent continuer à être urbanisées et équipées et celles où il faut renoncer à réaliser des projets d aménagement. Les prescriptions de l Etat sont restrictives et visent à favoriser un développement urbain durable. La surface par habitant est nettement inférieure aux valeurs actuelles et seule la réduction de la température des pièces à 18 C permet d atteindre les objectifs de durabilité fixés d un commun accord. Dans le scénario Balance, la population augmente. L Etat puissant édicte des règles claires en matière de développement urbain. Des quartiers agréables, un contrôle social important, le travail de centres communautaires dans les quartiers ainsi que des espaces verts généreux et reliés entre eux donnent un sentiment de sécurité et d être chez soi. L image de la Suisse décentralisée que le concept d aménagement du territoire de la Confédération cherche déjà à promouvoir aujourd hui est concrétisée de façon conséquente. Pourquoi vaut-il la peine de faire de telles projections? ECOREAL cherche à effectuer des investissements durables dans une perspective à long terme. La hausse des prix immobiliers qui se poursuit dans de nombreuses régions de la Suisse et les fortes pressions sur le marché immobilier peuvent vite conduire à des décisions à courte vue qui ne garantiront pas les rendements attendus à moyen, et surtout à long terme. Un regard vers l avenir aide à mieux apprécier les risques dès aujourd hui. Les quatre scénarios de l évolution possible des valeurs livrent un tableau diversifié de développements impossible à prédire actuellement. Ils permettent aussi d élaborer des profils de risque et de considérer sous un autre angle les sites et les placements encore attrayants aujourd hui. L observation critique des tendances actuelles, de l évolution démographique et de la structure sociale ainsi que des mutations dans le monde du travail donne de précieuses indications concernant l évolution future des prix immobiliers. Dans quelle mesure les régions périphériques seront-elles encore des lieux de résidence attrayants lorsque le coût de la mobilité sera devenu trop élevé? Quel sera le poids accordé aux concepts de sécurité lors de l appréciation de l attrait d un appartement familial lorsque la situation économique ou la sécurité seront les facteurs d implantation les plus importants? En point de mire 7 8 9 Perspectives des marchés immobiliers Marché suisse Le marché immobilier suisse a bien résisté au ralentissement conjoncturel mondial. Durant l exercice sous revue, les prix et les loyers ont continué d augmenter dans les trois principaux secteurs représentés par les immeubles commerciaux, de bureaux et résidentiels ainsi que dans le secteur des bâtiments industriels et artisanaux. Les commentaires ci-après se fondent sur une analyse des annonces immobilières, des interviews menées dans les diverses régions du pays ainsi que les rapports sur le marché immobilier publiés par le Credit Suisse, UBS, Wüest & Partner, CIFI, Jones Lang LaSalle et CBRE. Le bas niveau des taux d intérêt observé dans toute l Europe a poussé les prix à la hausse sur le marché immobilier suisse. Du fait des performances décevantes des Bourses, les placements immobiliers sont toujours très recherchés, si bien qu il faut désormais parler d une surchauffe dans certaines régions (Genève, Zurich). Une remontée des taux d intérêt vers leur niveau moyen historique engendrerait des problèmes de refinancement et aurait donc un impact direct sur le niveau des prix. En raison de l inertie de l évolution du taux de référence, les coûts de refinancement ne peuvent être répercutés sur les locataires qu avec un certain retard. BUREAUX Le marché suisse des immeubles de bureaux a dans l ensemble bien surmonté le creux cyclique principalement parce que l offre déjà excédentaire n a pas augmenté en raison de la mise sur le marché de surfaces supplémentaires. Les prix n ont fléchi que dans les pôles administratifs et financiers de Genève et Lausanne, alors qu un ajustement commence seulement à se dessiner à Zurich. En revanche, la croissance de la demande est faible. En 2011, de nombreuses entreprises ont commencé à optimiser l utilisation des surfaces en procédant à des regroupements. Cette évolution devrait se traduire par une augmentation du volume des surfaces vacantes jusqu en Le risque est plus élevé pour les immeubles anciens et non rénovés situés dans des localités mal desservies par les transports publics. Les différences de loyer s amenuisent dans toute la Suisse: les prix vont cesser de décliner dans les pôles administratifs et stagner dans les quartiers d affaires élargis. COMMERCE DE DéTAIL Les investisseurs reprennent confiance après l effondrement temporaire de la demande de surfaces de vente provoqué par la crise. Les prévisions conjoncturelles pour 2011, l immigration et l ambition des distributeurs étrangers d atteindre une taille critique en Suisse garantissent une croissance minimale. Toutefois, un retour à la situation d avant la crise n est pas pour demain, sauf peut-être dans les centresvilles. Le taux de vacance élevé diminuera graduellement grâce au faible nombre de nouvelles surfaces mises sur le marché. Dans ce segment, nous nous attendons à une nette correction du marché dans les emplacements de deuxième ordre. HABITATION La demande de logements reste très vive, aussi bien en provenance des locataires que des acheteurs. Même lorsque la vague d immigration se sera calmée, l afflux d étrangers devrait rester supérieur à la moyenne de ces dix dernières années. Un nombre relativement important de nouveaux appartements à louer devrait être achevés à la fin Simultanément, le nombre de projets de construction a de nouveau augmenté. C est pourquoi il faut compter, ces prochaines années, avec la mise sur le marché de nombreux nouveaux appartements, qui pourraient dans certains cas ne pas être entièrement absorbés par le marché. Compte tenu de l augmentation attendue du taux de vacance et de la forte concurrence des logements en propriété par étage, la croissance du produit des loyers est limitée. A moyen terme, nous tablons pourtant sur des plus-values régulières. Les immeubles locatifs avec des loyers raisonnables resteront des placements recherchés à moyen et long terme. Nous considérons d une manière générale cette évolution comme durable d un point de vue structurel. Nous sommes en revanche plus prudents à l égard du segment supérieur ainsi que des objets assortis de restrictions. 10 Marchés internationaux Les placements immobiliers à l étranger figurent depuis des années en bonne place dans l allocation des actifs de nombreux investisseurs institutionnels. Nous proposons ci-après un survol des marchés immobiliers étrangers, que nous suivons également avec une grande attention. Malgré les incertitudes conjoncturelles, les marchés immobiliers internationaux ont à nouveau réalisé une performance dans l ensemble positive au deuxième trimestre Les fondamentaux du marché restent solides, l absorption nette est globalement bonne, la masse des loyers demeure stable et le taux de vacance se réduit continuellement. La diminution simultanée de l offre de surfaces sur de nombreux marchés importants entraîne une progression des loyers dans le segment supérieur. Pour autant que la conjoncture internationale ne s effondre pas, les marchés immobiliers internationaux devraient commencer à se redresser d ici à la fin de l année. Une comparaison régionale montre que la dynamique varie d un pays à l autre. Le marché américain s est montré étonnamment robuste. Les marchés du cœur de l Europe se caractérisent plutôt par une offre insuffisante, alors que l évolution dans les pays du sud de l Union européenne reflète les préoccupations grandissantes des investisseurs concernant une possible contagion de la crise de la dette publique. Le volume des transactions a augmenté avant tout en Allemagne, en France et en Grande- Bretagne, tandis que l activité d achat ralentit à Hong Kong, au Canada et en Espagne. ces marchés sont donc toujours à deux chiffres. La plus forte croissance des loyers sur l année 2011 est attendue à Pékin (+35 à +45%), Jakarta et Moscou (+30 à +40%), ainsi qu à Hong Kong (+20 à +30%). Perspectives des marchés Au vu des expériences faites ces dernières années, de nombreux investisseurs vont accorder davantage de poids aux paramètres clés que sont le rendement, le risque et la liquidité. Ces considérations portent aussi sur la question du choix des instruments ou véhicules de placement: comment l investisseur peut-il atteindre ses objectifs avec le maximum de sécurité et à quel prix? Avec des investissements directs, des placements collectifs indirects ou des produits immobiliers cotés? Faut-il privilégier les plus-values en capital ou un revenu régulier? Quelles sont les possibilités de contrôle qui s offrent aux investisseurs et comment peuvent-ils exercer leur influence? ECOREAL Fondation Suisse de Placement Immobilier recommande de saisir les opportunités qui s offrent actuellement sur les marchés immobiliers internationaux. L équipe de gérants de portefeuille peut se prévaloir d une longue expérience des marchés internationaux. ECOREAL offre aux investisseurs la possibilité de s engager par le biais de groupes de placement distincts. MARCHé DES BUREAUX Sur le marché des bureaux, on observe également des disparités régionales. Dans le bassin Pacifique, l absorption nette est toujours proche du record historique. La masse des loyers s inscrit certes en léger repli au Etats-Unis, mais la situation peut dans l ensemble être considérée comme stable. En Europe, la masse des loyers se situe à un niveau peu spectaculaire. La demande des utilisateurs est particulièrement vive en Chine, en Inde et au Brésil. Les projections relatives à la croissance des loyers sur Perspectives des marchés immobiliers 11 12 13 Le groupe de placement SUISSECORE Plus 14 Vue d ensemble du groupe de placement SUISSECORE Plus CHIFFRES CLéS ) Fortune nette en CHF Nombre de parts en circulation Valeur d inventaire d une part en CHF Distribution par part en CHF 0 0 RATIOS 2) ) Taux de pertes sur loyers (taux de manque à gagner) 4.04 % 2.13 % Taux de financement étranger (effet de levier) 2.66 % 0.00 % Marge d exploitation (marge EBIT) % % Taux des charges d exploitation (TER ISA ) 0.97 % 0.94 % Rendement des fonds propres (ROE) 5.11 % 4.38 % Rendement de la distribution 0.00 % 0.00 % Taux de distribution (payout ratio) 0.00 % 0.00 % Rendement du placement 5.97 % 4.58 % évolution DE LA VALEUR NETTE D INVESTISSEMENT DU AU % ECOREAL % % % % Index immobilier CAFP % % % NUMéRO DE VALEUR n de valeur isin Groupe de placement SUISSECORE Plus CH ) Exercice écourté, du au ) Les ratios sont définis dans la fiche d information n 1 publiée par la CAFP le ( Le groupe de placement SUISSECORE Plus 15 Rapport annuel du groupe de placement SUISSECORE Plus Stratégie d investissement Le groupe de placement investit directement dans des biens immobiliers selon la stratégie Core Plus. Les objets «Core Plus» (opportunités) sont des immeubles à rénover ou à valoriser. Une opportunité peut être créée grâce à une rénovation, un renforcement des efforts de marketing et de location, une meilleure gestion, une optimisation du financement, etc. Le groupe de placement peut en outre développer des projets dans le cadre d une réorganisation foncière, en vue d une vente ou d une intégration ultérieure au portefeuille. Les investissements sont effectués en Suisse, principalement en Suisse orientale, romande et du Nord-Ouest ainsi que sur le Plateau. Les immeubles sont situés dans des localités bien desservies par les transports publics ou des régions offrant un potentiel intéressant. Les placements se concentrent sur les immeubles d habitation, artisanaux et de bureaux ainsi que sur des bâtiments commerciaux choisis comme des centres commerciaux, des magasins spécialisés, des usines et des entrepôts (locaux industriels), des parkings ainsi que des immeubles à affectation mixte. Le terrain à bâtir et les objets à rénover possédant un potentiel de développement sont également admis. Conformément aux directives de placement édictées par le conseil de fondation et selon accord préalable de l OFAS, des écarts par rapport à ces fourchettes sont admis durant la phase de construction du portefeuille (cinq ans). allocation CIBLE, DIVERSIFICATIOn Profil de risque Affectation Locataires Core Core Plus Opportunités / négoce Surfaces d habitation Surfaces commerciales Classes de revenu inférieure moyenne supérieure Tactique d investissement Grâce à l observation attentive des marchés et à une exploitation efficace des données, la direction d ECOREAL est parvenue à étoffer le portefeuille durant l exercice sous revue. Lors du lancement du groupe de placement en 2010, la priorité était accordée à l acquisition d objets adéquats. Cette année, l accent a été mis sur une rapide diversification des placements. Un portefeuille relativement important composé de 25 immeubles a ainsi pu être acquis avec une décote. La direction a en outre constaté que la vente ciblée d objets de petite taille permettait de générer des bénéfices supplémentaires. Un immeuble a ainsi pu être revendu avec un profit substantiel après une brève période de détention. Grâce à la forte augmentation du volume des placements, la fondation est désormais en mesure d investir dans des objets de grande taille et, dans une moindre mesure, d
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